Acheter une première propriété au Québec en 2026 demande plus qu’un bon taux hypothécaire.
La mise de fonds, la stratégie fiscale et la planification à moyen terme font maintenant partie intégrante du projet.
Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété) est devenu un outil clé pour les premiers acheteurs au Québec.
Voici comment il fonctionne — et comment l’utiliser intelligemment.
Qu’est-ce que le CELIAPP?
Le CELIAPP est un régime enregistré fédéral en vigueur depuis 2023 qui aide les premiers acheteurs à accumuler leur mise de fonds à l’abri de l’impôt.
Il combine :
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La déduction fiscale du REER
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La croissance à l’abri de l’impôt du CELI
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Des retraits non imposables pour l’achat d’une première habitation admissible
Plafonds de cotisation 2026
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8 000 $ par année
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40 000 $ à vie
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Report possible des droits inutilisés (jusqu’à 8 000 $)
Un couple admissible peut donc accumuler jusqu’à 80 000 $.
Qui est considéré comme premier acheteur au Québec?
Pour ouvrir un CELIAPP, vous devez :
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Être résident du Canada
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Avoir au moins 18 ans
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Ne pas avoir été propriétaire-occupant au cours de l’année d’ouverture ni dans les quatre années civiles précédentes
Cette définition est la même partout au Canada, incluant le Québec.
CELIAPP ou RAP : quelle stratégie choisir en 2026?
Beaucoup de premiers acheteurs au Québec se posent la question.
Le CELIAPP
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Cotisations déductibles d’impôt
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Aucun remboursement requis
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Croissance à l’abri de l’impôt
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Idéal pour planifier sur plusieurs années
Le RAP (Régime d’accession à la propriété)
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Retrait jusqu’à 35 000 $ par personne d’un REER
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Remboursement obligatoire sur 15 ans
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Utile si vous avez déjà accumulé des REER
Bonne nouvelle : il est possible d’utiliser le CELIAPP et le RAP pour la même transaction, si vous respectez les critères d’admissibilité des deux programmes.
Pourquoi le CELIAPP est stratégique en 2026?
Le marché immobilier québécois exige :
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Une mise de fonds structurée
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Une capacité d’emprunt solide
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Une planification financière cohérente
Le CELIAPP permet :
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De réduire votre impôt pendant vos années d’épargne
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D’augmenter votre mise de fonds
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D’améliorer votre ratio d’endettement
Pour un premier acheteur au Québec, cela peut faire la différence entre « peut-être » et « accepté ».
Planifier avant d’acheter : l’erreur que je vois le plus souvent
Trop d’acheteurs commencent à regarder des propriétés avant d’avoir une stratégie claire pour leur mise de fonds.
Un projet d’achat réussi commence souvent 2 à 5 ans avant la signature chez le notaire.
Le CELIAPP n’est pas qu’un compte d’épargne.
C’est un levier stratégique.
Besoin d’orientation?
Si vous êtes un premier acheteur au Québec et que vous souhaitez comprendre comment structurer votre mise de fonds, il est important de :
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Valider votre admissibilité avec un professionnel financier
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Comprendre l’impact fiscal
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Évaluer votre capacité d’achat réelle
Une planification intelligente aujourd’hui peut transformer votre projet immobilier en réalité plus tôt que prévu.
Et maintenant, concrètement?
Le CELIAPP est un excellent outil.
Mais un outil, sans stratégie, ça reste… juste un outil.
Ce que je vois souvent chez les premiers acheteurs au Québec, ce n’est pas un manque de motivation.
C’est un manque de plan structuré.
Avant même de visiter des propriétés, il faut savoir :
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Combien vous devriez accumuler
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À quel moment acheter
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Quelle fourchette de prix est réaliste
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Comment optimiser votre mise de fonds
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Et surtout… si le timing est réellement bon pour vous
Acheter une première propriété, ce n’est pas seulement une transaction.
C’est une décision financière majeure qui influence les prochaines années.
Mon rôle ne se limite pas à ouvrir des portes.
Il consiste à vous aider à réfléchir stratégiquement, à poser les bonnes questions et à planifier intelligemment votre projet.
Parce qu’un achat réussi, ce n’est pas juste une offre acceptée.
C’est une décision alignée, bien préparée… et assumée.
Si votre projet est dans 6 mois, 2 ans ou 5 ans, la meilleure chose à faire, c’est de commencer à en parler.
Planifier tôt change tout.
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Article rédigé et publié par Audrey Paquin.
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